Собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) могут выбрать управление домом управляющей компанией (УК). Они бывают государственными, муниципальными или частными. Это может быть юридическое лицо (ООО, унитарное предприятие и проч.) или индивидуальный предприниматель, получившие лицензию на управление и обслуживание МКД.

УК принимает на себя обязательства по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД и предоставлению коммунальных услуг. Нередко жителям неизвестно, какая конкретно УК занимается их домом. Узнать свою УК можно на официальном сайте Реформа ЖКХ, забив в поисковую строку адрес дома. В результате отобразится вся информация о многоквартирном доме, в том числе название вашей УК. Если вы имеете подтверждённую учётную запись на портале «Госуслуги», то информацию об УК можно получить, зайдя в личный кабинет на портале ГИС ЖКХ.

Управляющая компания должна выполнять комплекс обязательных мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД, установленных минимальным перечнем. К ним, в частности, относятся:

УК также обязана организовать работу круглосуточной аварийно-диспетчерской службы. С её помощью контролируется качество и непрерывность предоставления коммунальных услуг, принимаются заявки от жильцов об авариях, неисправностях и недостатках в работе.

УК обязана по вашему запросу (как жильца) предоставить информацию о выполненных работах и оказанных услугах по дому, где вы проживаете, о ценах и тарифах за эти работы и услуги, а также иную информацию. Право на её получение имеет не только собственник квартиры, но и наниматель по договору социального найма или аренды. Для получения интересующей информации направьте в УК письменное заявление. В нём укажите, какая конкретно информация вас интересует и за какой период. УК обязана предоставить запрошенные сведения в срок от одного до десяти рабочих дней.

Обязанности УК и права жильцов должны быть закреплены в подписанном сторонами договоре. Зачастую УК игнорирует это требование и не оформляет письменный документ. В этом случае необходимо обратиться с заявлением о заключении такого договора.

Управляющая компания обязана подготовить и предоставить договор вам на подписание. В нём должны быть закреплены права и обязанности сторон,  в частности конкретный перечень услуг по содержанию общедомового имущества и придомовой территории, порядок предъявления претензий. При наличии такого документа на руках будет легче в случае конфликтных ситуаций отстаивать свои права, ссылаясь на конкретные пункты договора.

К сожалению, управляющие компании часто не выполняют перечисленные выше обязанности, или делают это ненадлежащим образом, или нерегулярно или отказываются заключать с вами письменный договор или предоставлять информацию о своей деятельности. В этом случае необходимо принимать соответствующие меры. Больший эффект, как правило, имеют коллективные обращения. Поэтому, составив жалобу, пройдитесь по соседям — пусть они поставят подписи под жалобой, если также недовольны грязным подъездом или протекающей крышей.

Если у вас не горит лампочка в подъезде или тротуар не почистили от снега, не нужно писать в Администрацию президента или Генеральную прокуратуру. Многие думают, что обращение сразу в вышестоящие инстанции ускорит решение проблемы. Но это не так. Вашу жалобу перенаправят для рассмотрения «вниз»: в УК и местные органы государственного жилищного надзора. В итоге это только приведёт к увеличению срока рассмотрения вопроса, в связи со временем, необходимым на пересылку жалобы. Поэтому рекомендуем придерживаться описанного далее поэтапного алгоритма обжалования.

В управлении многих УК не один десяток домов, поэтому её работники просто физически не могут ежедневно обходить дома и следить, всё ли в порядке. Если вы заметили разбитое окно в подъезде, неубранную лестницу или холодные батареи, обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу с заявкой.

Заявку можно подать письменно или устно, в том числе по телефону, сообщив свои личные данные, точный адрес и обнаруженные вами нарушения и недостатки. Сотрудник обязан сообщить вам свои данные (ФИО), номер и время регистрации вашего сообщения. Номер аварийно-диспетчерской службы можно узнать в квитанции на оплату услуг ЖКХ, на сайте вашей УК или на портале ГИС ЖКХ.

Если после подачи заявки необходимые работы так и не выполнены, нарушения не устранены, обратитесь к руководителю УК с письменной жалобой. Образец её заполнения должен быть размещён на информационном стенде УК.

В жалобе укажите обстоятельства дела, дату и номер поданной ранее заявки (если помните) и потребуйте проконтролировать устранение выявленных недостатков. Составьте её в двух экземплярах: один передайте сотруднику УК, второй, с отметкой о принятии, оставьте у себя. При отказе принять жалобу направьте её в адрес УК заказным письмом. Жалобу можно также направить на электронную почту УК или через портал ГИС ЖКХ. Ответ на ваше обращение должен быть направлен в ваш адрес в срок не более 10 рабочих дней.

Если после обращения к руководству УК никаких мер по устранению недостатков не принято, письменный ответ на вашу жалобу вы так и не получили, необходимо обращаться в органы государственного жилищного надзора.

В Жилищную инспекцию нужно жаловаться, если ваши претензии к управляющей компании заключаются в ненадлежащем техническом обслуживании и эксплуатации МКД. Контакты и образец заявления можно найти на сайте региональной Жилищной инспекции. В заявлении укажите свои данные, изложите проблему, приложите документы, подтверждающие ваши права на квартиру, и копию ответа на ваше обращение в УК (при наличии).

Сотрудники Жилищной инспекции проведут проверку, в случае выявления нарушений выдадут предписание на их устранение, а руководителя привлекут к административной ответственности с наложением штрафа.

В Роспотребнадзор нужно жаловаться, если УК нарушает ваши права как потребителя жилищно-коммунальных услуг: отказывается заключать письменный договор на обслуживание, не предоставляет по вашему запросу информацию о своей деятельности, ходе выполнения работ или услуг, игнорирует письменные обращения, завышает тарифы на свои услуги или делает неверные расчёты. Специалисты также проведут проверку, при выявлении нарушений выдадут предписание и привлекут УК к административной ответственности.

Жалобу необходимо направить в территориальное подразделение, контактные данные которого можно узнать на сайте регионального Роспотребнадзора. Направьте документ электронной либо простой почтой или принесителично. Жалобу можно также подать, заполнив специальную форму на сайте Роспотребнадзора.

Если обращения напрямую в УК, Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор не помогли решить имеющуюся проблему, обращайтесь в районную (городскую) прокуратуру. При выявлении в результате проверки нарушений будут приняты меры прокурорского реагирования: вынесено представление, наложены штрафы. При подаче жалобы сразу прокурору, минуя предыдущие инстанции, ваше обращение будет перенаправлено в одну из этих организаций. Также не нужно писать сразу в Генеральную прокуратуру или прокуратуру субъекта РФ — жалоба всё равно будет направлена районному (городскому) прокурору.

Жилищная инспекция, Роспотребнадзор и прокуратура обязаны дать ответ на вашу жалобу в течение 30 дней с момента её получения.

Если все предыдущие шаги не дали результатов и УК так и не выполняет свои обязанности, необходимо обращаться в суд. Просите суд обязать УК выполнить конкретные работы или оказать услуги, устранить нарушения в определённые сроки. После вынесения решения суда необходимо получить исполнительный лист и направить его в Службу судебных приставов. Именно приставы должны проконтролировать выполнение УК возложенных судом обязанностей. При невыполнении решения суда руководство УК может быть привлечено к ответственности — сначала административной, затем уголовной.

Также в суд потребуется обратиться, если действиями или бездействием УК вам причинён ущерб. Например, не устранены протечки крыши, в результате чего ваша квартира пострадала от пролива, или вовремя не спиленное дерево во дворе упало и повредило вашу машину.

Если управляющая компания не желает добросовестно исполнять свои обязанности, несмотря на все ваши жалобы и обращения, для неё наступают неблагоприятные последствия. Если УК в течение 12 месяцев два или более раза не выполнит предписание органов государственного жилищного надзора по вашему дому, за что будет привлечена судом к административной ответственности, её лишат права управления домом. Когда доля таких домов, обслуживаемых УК, достигнет 15%, УК лишают лицензии.

Также жильцы дома, недовольные работой своей УК, могут сменить её на другую, до истечения срока договора управления МКД. Для этого необходимо принять решение о расторжении договора с нынешней УК и о выборе новой на общем собрании собственников помещений МКД. Решение должно быть принято большинством голосов от числа присутствующих на собрании, при кворуме более 50% собственников. В течение пяти рабочих дней уведомление о расторжении договора и копию решения общего собрания направьте в УК. Договор считается расторгнутым после получения УК указанных документов.