Дарение представляет собой безвозмездную передачу вами как дарителем своей квартиры другому человеку, являющемуся одаряемым. Это двусторонняя сделка, по которой один передаёт, а второй принимает дар, поэтому в договоре должны стоять подписи обеих сторон. Подарить квартиру можно любому человеку: родственнику, другу или совершенно постороннему, в том числе несовершеннолетнему. После оформления сделки никто из ваших родственников не сможет претендовать на подаренную недвижимость.  

В завещании вы выражаете свою волю относительно того, кому должно быть передано принадлежащее вам имущество после смерти. Завещание является односторонней сделкой, согласия или подписи будущего наследника при его составлении не требуется. О содержании документа будете знать только вы и оформивший его нотариус, который обязан хранить эту тайну. Завещать своё имущество вы также можете любому человеку — родственнику или постороннему.

Но независимо от содержания завещания некоторые ваши наследники всё равно будут иметь право на завещанную квартиру. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители, супруг, иждивенцы, которых вы содержали не менее года до своей смерти. Нетрудоспособными считаются инвалиды или достигшие возраста 60 лет мужчины и 55 лет — женщины. Перечисленным лицам полагается обязательная доля в наследстве, которая составляет половину того, что им причиталось бы при отсутствии завещания.

Таким образом, дарение поможет исключить из числа претендентов тех ваших родственников, имеющих обязательную долю в наследстве, которым вы не хотите ничего оставлять. При завещании даже такие неугодные родственники смогут получить его часть. Например, при дарении дома внучке непутёвый сын-инвалид, злоупотребляющий алкоголем, никакую долю получить уже не сможет. А при завещании, даже если всё завещано внучке, ему полагается часть наследственного имущества.

Особенностью дарения является то, что оно совершается без каких-либо условий. Так, нельзя прописать в договоре, что одаряемый получит квартиру только после вашей смерти или обязуется никогда не продавать дом, являющийся «родовым гнездом». Такая оговорка незаконна, а договор с ней — ничтожен. В Росреестре откажут в регистрации документа с подобными условиями.

Исключение составляет условие, устанавливающее право дарителя отменить дарение, в случае если он переживет одаряемого. Также допускается указать, что даритель сохраняет регистрацию и пожизненное право проживания в подаренной квартире или доме.

В завещании, в отличие от дарения, вы можете установить для наследников какие-либо условия и возложить на них обязанности (завещательное возложение). Например, передать конкретное имущество или деньги на благотворительность, заботиться о домашнем животном.

Передать по дарственной можно любую недвижимость, за некоторыми исключениями. Не удастся совершить сделку, пока на неё наложены обременения. Это может быть запрет на совершение регистрационных действий при долге, наложенный судом или судебными приставами, или залог по невыплаченной ипотеке. Пока такие обременения не сняты, зарегистрировать сделку не получится.

По завещанию можно передать и недвижимость, на которую наложены ограничения. В этом случае, если ограничения не будут сняты на момент смерти завещателя, к наследнику перейдут не только права на квартиру, но и обязанность оплатить долги умершего в пределах наследственного имущества.

Также есть ограничения на дарение и завещание квартиры, которая приобреталась в браке и зарегистрирована на одного из супругов. Такое имущество является совместно нажитым, и распоряжение им возможно только с согласия другого супруга. Если, например, бабушка подарила такую квартиру внуку без согласия деда, тот впоследствии может сделку оспорить. А если дед завещал всю квартиру, купленную в браке, внуку, после его смерти нотариусом будет выделена супружеская доля деда (1/2). По наследству к внуку перейдёт только эта половина, а не вся квартира. Вторая половина остаётся в собственности бабушки.

Если вы единственный собственник квартиры, то дарственную можно составить самостоятельно, в простой письменной форме, или обратившись к нотариусу. Когда вам принадлежит только доля в праве, договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Даже если половина квартиры принадлежит вам, а вторая половина — вашему сыну, которому вы и дарите свою часть, без нотариуса не обойтись.

После составления и подписания договора сторонами его необходимо сдать на государственную регистрацию в Росреестр, через МФЦ. Если договор заверен нотариусом, документы может подавать только одаряемый, без вашего присутствия. Также за вас это может сделать нотариус — за дополнительную плату.

Некоторые пишут дарственную, но не регистрируют сделку: «Вот умру, тогда и оформишь». Такой договор считается незаключённым и юридической силы не имеет. Также нельзя просто передать документы на квартиру: переход права собственности обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Завещание необходимо обязательно оформлять у нотариуса. Обратиться можно в любую нотариальную контору по вашему выбору — независимо от места жительства. После оформления завещания сведения о нём будут внесены в Единый реестр завещаний, доступный только нотариусам.

Стоимость оформления договора дарения у нотариуса составляет в среднем от 5000 до 30 000 рублей в зависимости от нотариальных тарифов в регионе и кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Госпошлина за регистрацию Росреестром квартиры или дома составляет 2000 рублей. При дарении земельного участка, на котором расположен дом, потребуется заплатить от 350 до 2000 рублей в зависимости от его назначения. Расходы на оформление договора даритель и одаряемый распределяют между собой по договорённости, а госпошлину обязан оплатить тот, кому дарят недвижимость.

За оформление завещания дарителю придётся заплатить нотариусу от 2000 до 5000 рублей — это также зависит от тарифов, установленных нотариальной палатой в регионе. Больше никаких расходов даритель не несёт. А вот после смерти дарителя наследникам придётся оплачивать оформление наследства. В течение шести месяцев им нужно будет обратиться к нотариусу, который откроет наследственное дело и выдаст свидетельство о праве на наследство по завещанию. Расходы на оформление составляют в среднем от 15 000 до 50 000 рублей в зависимости от тарифов нотариуса, стоимости наследственного имущества и родственных связей. При этом они не могут превышать 100 000 рублей для близких родственников и 1 000 000 рублей — для остальных лиц. После выдачи документов нотариусом потребуется произвести регистрацию прав в Росреестре, уплатив госпошлину, так же как и при дарении.

При дарении одаряемый получает доход в виде полученной недвижимости, а с любого дохода необходимо уплачивать налоги. Близкие родственники, совершившие сделку дарения, освобождены от налога. К таким родственникам относятся: супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры. Все остальные родственники, в том числе дяди, тёти и племянники, прабабушки, прадедушки и правнуки, обязаны оплатить налог в размере 13% от стоимости подаренной квартиры.

Имущество, полученное по завещанию, налогом не облагается.

При дарении право собственности на квартиру переходит к одаряемому сразу после регистрации сделки. Это означает, что после этого новый собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продать его, подарить или обменять.

В этом состоит главный риск для вас при оформлении дарственной, поскольку после регистрации вы навсегда теряете права на квартиру. В СМИ огромное количество историй о том, как пожилой человек оказался на улице после того, как подарил квартиру внуку, племяннице или сиделке. Некоторые надеются на указанное в договоре условие, что даритель сохраняет регистрацию и право проживания в подаренной квартире. Но не стоит на это слишком рассчитывать. Данное условие неоднозначно толкуется судами различных регионов. Имеется обширная судебная практика выселения дарителей из жилья даже при наличии в договоре такого условия.

Но после дарения и все обязанности по несению расходов на имущество переходят к одаряемому: уплата налогов, жилищно-коммунальных услуг, ремонт. Поэтому, если вам тяжело содержать своё имущество финансово, дарение в этом случае будет выгодным.

При завещании вы остаётесь полноправным собственником своей квартиры до конца жизни. Но и все обязанности и расходы по содержанию имущества после оформления завещания также продолжаете нести вы. Право собственности переходит к наследнику только после вашей смерти. При этом пользоваться унаследованным имуществом наследник может сразу после смерти завещателя. Например, вселиться в квартиру, сделать там ремонт, сдавать её в аренду, обрабатывать земельный участок. А вот оформить право собственности можно будет только через шесть месяцев после смерти завещателя. До этого распоряжаться недвижимостью нельзя — то есть продать, подарить или обменять её не получится.

После совершения сделки дарения отменить её очень сложно. По своему желанию вы не сможете забрать подаренную квартиру или дом, если у вас испортились отношения с одаряемым или вы просто передумали. Отмена возможна в судебном порядке и только в установленных законом случаях. Так, суд отменяет дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или кого-либо из членов его семьи, близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Поскольку все эти деяния являются преступлениями, они должны быть подтверждены приговором суда.

Также возможна отмена дарения, если в договоре содержится условие о вашем праве его отменить, если вы переживёте одаряемого. В этом случае достаточно обратиться в Росреестр с документами о смерти одаряемого. Но возврат имущества возможен только при включении в дарственную указанного условия. Сам по себе факт смерти одаряемого автоматически отмены дарения не влечёт.

Завещание, в отличие от дарения, можно изменить или отменить в любое время, без указания причин. Для этого нужно подать любому нотариусу заявление об изменении или отмене завещания либо составить новое. Каждое новое завещание автоматически аннулирует предыдущее, составленное ранее. Делать это можно неограниченное число раз. Также наличие завещания не препятствует впоследствии в любое время продать или подарить завещанную квартиру, если вы передумаете или возникнет такая необходимость.

Что же выгоднее — дарение или завещание? Однозначно ответить невозможно. Каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы, поэтому при выборе нужно исходить конкретно из вашей ситуации и отношений с человеком, кому вы собираетесь оставить свою квартиру.

Дарение всё же больше выгодно тому, кто имущество получает. Сделка отличается простотой и быстротой, расходы на неё минимальны, а недвижимость сразу переходит к одаряемому. Но для вас это имеет огромные риски остаться без жилья, если подаренная квартира у вас единственная. Поэтому дарение можно советовать тогда, когда вы полностью уверены в своих близких людях и их порядочности, квартира не является вашим единственным жильём и вы не ждёте от одаряемого какой-либо помощи.

Завещание более безопасно для вас и менее выгодно наследникам. Имущество остаётся в вашей собственности до конца жизни. Если испортятся отношения с потенциальными наследниками, завещание можно в любое время изменить или отменить. Наследникам же после смерти завещателя придётся нести существенные расходы на оформление наследства, а вступить в свои права они смогут только по истечении полугода.

Поэтому, делая выбор в пользу дарения или завещания, тщательно взвесьте все преимущества и риски. Помните, что отношения между людьми, даже близкими, изменчивы и непредсказуемы. Максимально обезопасьте себя, а не думайте о том, что вашим детям или внукам придётся в будущем потратить несколько лишних тысяч.