В настоящее время огромное количество гаражей, построенных в советское и постсоветское время, остаются официально неоформленными. Правоустанавливающие документы на них утеряны или вообще не выдавались — и теперь невозможно зарегистрировать право собственности. Такой гараж нельзя законно продать, подарить или передать по наследству.

Вступивший в силу с 1 сентября 2021 года новый закон, получивший название «гаражная амнистия», позволит огромному количеству людей стать полноценными владельцами своего гаража и земли под ним. При этом не понадобится собирать кучу документов, бесконечно ходить по инстанциям или обращаться в суд. Оформление будет происходить в упрощённом порядке.

Вы сможете оформить гараж в упрощённом порядке, если вы его построили (своими силами или с привлечением специалистов), получили по наследству или купили. Не является препятствием к оформлению, если нотариус отказался выдать документы на гараж при оформлении наследства, а также если человек, у которого ранее вы приобрели гараж, уже умер или вам неизвестно, где он в настоящее время находится.

Воспользоваться новым порядком смогут владельцы далеко не всех гаражей. Для оформления по новым правилам гараж должен отвечать одновременно нескольким условиям:

1. Гараж возведён до 29 декабря 2004 года (до введения в действие Градостроительного кодекса РФ). При этом имеет значение именно дата постройки. Если вы получили гараж в наследство или купили после 29 декабря 2004 года, но построен он был раньше, вы также сможете воспользоваться «амнистией».

2. Гараж является капитальным, то есть прочно связан с землёй, имеет фундамент и стены. При этом он может быть как отдельно стоящим, так и находиться с другими гаражами в одном ряду, имея с ними общие фундамент, стены, крышу и коммуникации, входить в состав гаражно-строительных кооперативов.

Не получится оформить гараж, являющийся сборно-разборной конструкцией, так называемую ракушку. Такие постройки не считаются капитальными, поскольку их можно демонтировать, перевезти на новое место (например, дачу) и снова использовать по назначению без существенного ущерба.

3. Гараж решением суда или местной администрации не признан самовольной постройкой, которая подлежит сносу.

Законом установлены ограничения: «амнистия» не распространяется на гаражи, которые находятся в многоквартирных домах и офисных комплексах, являются пристройками к индивидуальному жилому дому, используются в предпринимательской деятельности, а также подземные и многоэтажные гаражи.

«Амнистия» позволит оформить право собственности при наличии любых документов, прямо или косвенно подтверждающих принадлежность вам гаража, выделения участка под него, а также дату постройки. Изучите все документы, которые у вас есть, в том числе советского периода, даже если они выданы много десятков лет назад вам или вашим родственникам. Оформить гараж вам позволят следующие из них.

1. Любое решение органа власти о предоставлении земельного участка для размещения гаража (например, постановление местной администрации или её главы, Совета народных депутатов). Если известно примерное время выделения участка, можно обратиться с запросом в архив соответствующего муниципального образования. Его сотрудники проверят, хранится ли в фондах такое решение, при его наличии — выдадут заверенную копию.

2. Любое решение завода или фабрики, колхоза или совхоза, другого предприятия, с которым владелец гаража состоял в трудовых отношениях, о выделении участка для размещения гаража (например, приказ руководителя или решение правления). Эти документы также можно найти в архивах.

3. Решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение вам гаража или земельного участка для его строительства. Не имеет значения, если гаражный кооператив уже прекратил своё существование или вы больше не являетесь его членом.

4. Справка или другой документ, подтверждающие выплату пая в гаражном кооперативе.

5. Старый технический паспорт на гараж, изготовленный до 1 января 2013 года, в котором указаны год постройки гаража и его владелец или заказчик работ.

6. Документы о подключении гаража к электросетям (договор энергоснабжения, квитанции об оплате электроэнергии и проч.).

7. Если гараж получен по наследству, нужно предоставить один из перечисленных документов, подтверждающих, что ранее гараж принадлежал вашему родственнику, а также документы, свидетельствующие о том, что вы являетесь наследником (например, свидетельство от нотариуса).

8. Если вы гараж купили у прежнего владельца, предоставьте договор купли-продажи, расписку о приобретении.

Если вы не нашли у себя ничего из вышеперечисленного, не спешите расстраиваться. Закон наделил региональные власти правом определить и другие документы, которые позволят гражданам воспользоваться «гаражной амнистией». Обратитесь в местную администрацию и узнайте — возможно, в вашем городе или районе оформить гараж можно и на основании каких-либо других документов.

После того как вы убедились, что ваш гараж подпадает под «амнистию», и нашли у себя нужные документы, можно приступать к оформлению. Для этого придерживайтесь следующей пошаговой инструкции.

Шаг 1. Выясните, стоит ли земельный участок под вашим гаражом на кадастровом учёте.

Эту информацию можно получить, обратившись в местную администрацию, в Росреестр или Кадастровую палату, в том числе через МФЦ, или к любому кадастровому инженеру. Также эти сведения можно найти в открытом доступе — на публичной кадастровой карте Росреестра или на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Если ваш участок стоит на учёте, переходите сразу к Шагу 4, если нет — к Шагу 2.

Шаг 2. Образуйте земельный участок под гаражом.

Это можно сделать самостоятельно, заполнив утверждённую форму схемы расположения земельного участка, в бумажном виде или в форме электронного документа. Но лучше обратиться за оказанием этой услуги к кадастровому инженеру, который является специалистом в данной сфере.

Шаг 3. Подайте заявление в орган публичной власти.

Подайте в орган публичной власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. К заявлению приложите подготовленную схему расположения земельного участка (Шаг 2).

Обращаться следует в тот орган, который распоряжается земельным участком под вашим гаражом. Если земля находится в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной — подавайте документы в местную администрацию вашего города (района). При расположении гаража на землях, находящихся в региональной собственности, заявление нужно направить в адрес региональной власти (Министерство или департамент имущественных отношений). Если гараж стоит на федеральной земле, обращайтесь в территориальное отделение Росимущества. Если затрудняетесь определить, куда же вам нести заявление, обратитесь в местную администрацию. Её сотрудники разъяснят, куда нужно подавать документы в вашем случае.

Срок рассмотрения заявления составляет 30 дней, после чего в ваш адрес направят решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Если же вы получили отказ, в нём должны быть указаны конкретные основания со ссылками на нормы закона. Такой отказ, при несогласии с ним, можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 4. Подготовьте межевой план земельного участка и технический план гаража.

Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, предъявив ему полученное в администрации решение о предварительном согласовании. После изготовления межевого плана его необходимо сдать в Росреестр (через МФЦ) для постановки участка на государственный кадастровый учёт. Также, по договорённости, это может сделать за вас кадастровый инженер. По результатам данной процедуры вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на участок под гаражом.

Если ваш участок уже стоит на учёте, потребуется оформить у кадастрового инженера только технический план гаража. На данном этапе его никуда сдавать не нужно.

Шаг 5. После этого снова обращайтесь в орган власти с собранным комплектом документов.

В результате прохождения предыдущих шагов у вас на руках должны быть:

1. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выданное ранее администрацией.

2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

3. Технический план на гараж.

Весь этот комплект документов необходимо сдать в орган власти (местную администрацию, региональный департамент или Росимущество). На их основании будет принято решение о предоставлении вам в собственность земельного участка под гаражом. Участок передаётся совершенно бесплатно.

Орган власти обязан самостоятельно подать в Росреестр документы о постановке на кадастровый учёт гаража и регистрации вашего права собственности на участок и гараж. После окончания этих процедур орган власти передаёт вам выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию за вами права собственности на землю и гараж.

После получения выписок вы полноценный собственник гаража и земли под ним. Теперь вы можете законным образом распоряжаться этим недвижимым имуществом — продать его, подарить или завещать.

Обратите внимание, что после регистрации права собственности вам будут начисляться налоги на гараж и земельный участок. Если же вы являетесь пенсионером или предпенсионером и в собственности у вас только один гараж и участок, то от уплаты налога вы освобождаетесь.

Законом «гаражная амнистия» ограничена во времени: она будет действовать до 1 сентября 2026 года. Хотя сроки многих подобных «амнистий» неоднократно продлеваются (например, дачной), всё же не стоит откладывать дело в долгий ящик, а заняться оформлением своего гаража уже в ближайшее время.