Приобретенная в течение жизни недвижимость очень часто становится дополнительным источником дохода для людей пенсионного возраста. По данным аналитики компаний, занимающихся недвижимостью, 35% москвичей, сдающих квартиры, являются пенсионерами, а среди собственников, сдающих внаем комнаты, пенсионеров больше половины. Каковы бы ни были мотивы, по которым вы решили сдавать жилье внаем, вам стоит подготовиться и учесть некоторые нюансы, чтобы не испортить себе нервы и приобрести доход.
Моя квартира или их дом?
Перед тем как начать готовить квартиру к сдаче, нужно морально подготовиться, что больше она не будет вашей квартирой в том понимании, в каком вы привыкли. Если это фамильное жилье, передававшееся из поколения в поколение, поменять отношение к родному дому будет нелегко. Нужно осознать, что сюда теперь вселятся другие люди, у которых может быть совсем иное представление об уюте. И возможно, все, что бы они ни сделали — переставили стол к окну или цветы на этажерку, — вас будет раздражать. Поэтому будет лучше, если из квартиры «уедут» самые милые сердцу вещи. Ведь если разбитая вазочка покойной мамы будет для хозяйки настоящей катастрофой, то для жильца — всего лишь досадной случайностью. Ценные в материальном плане вещи — дорогие ковры, картины, хрусталь, украшения — нужно забрать из квартиры тем более. Необходимо понять: картины, фотографии со стен, сувениры из путешествий — это только ваши воспоминания, ваш интерьер, а теперь здесь будет дом других людей. Пусть временный, но все-таки дом. И пусть они его обустраивают по своему вкусу.
Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Современные арендаторы в первую очередь ищут удобное и комфортное жилье, поэтому правило «ничего лишнего» для них очень актуально. Даже если многочисленные статуэтки, шкатулки, эстампы советского периода, настенные ковры и прочие предметы дороги собственнику как память, из квартиры, в которой будут жить другие люди, не имеющие никакой связи с этими предметами, их стоит убрать».
Иногда собственник и рад бы вывести свои вещи, да некуда: например, нет дачи, а в квартире, где он сейчас живет, негде разместить ненужное. Или владелец съехал временно, в силу материальных обстоятельств, а затем планирует вернуться в свой дом снова. В таком случае стоит обсудить сложившееся с арендатором — возможно, у него появятся идеи, куда можно вывести «лишнюю» мебель или ненужные в интерьере мелочи. Вывоз мебели — всегда сложный вопрос: одному клиенту она может быть не нужна, а другому, наоборот, пригодится, а каждый раз перевозить мебель из квартиры и обратно за свой счет для владельца жилья может быть обременительно. Поэтому желательно остановить свой выбор на том арендаторе, которого «комплектация» квартиры изначально устраивает полностью.
Мария Жукова: «Конечно, все люди разные, и все по-разному реагируют на те или иные просьбы. Если же наниматель категорически не согласен видеть старый комод, а собственник категорически не согласен с ним расставаться, то, скорее всего, они друг другу не подходят, и стоит продолжить поиск. Но, даже продолжая поиск нанимателя, не стоит забывать, что арендаторы ищут «дом», и квартира должна быть просторной и удобной».
Нужно пересилить себя и начать относиться к сдаваемой квартире как к бизнесу, к своей мини-гостинице. Если позволяют средства, перед сдачей внаем хорошо бы сделать косметический ремонт, чтобы ничто здесь больше не напоминало квартиру вашей юности или дом ваших родителей. Чтобы из нее исчезли родные запахи и знакомые с детства обои. Иначе любой печальный результат амортизации жилья квартирантами будет отзываться болью в сердце, а настоящая порча имущества (и такое случается) может довести до гипертонического криза. А ваша задача — сохранить здоровье и приобрести доход.
Подозрительные незнакомцы или новые внуки?
При сдаче квартиры в аренду, естественно, возникают страхи, насколько жильцы окажутся порядочными людьми, как они обходятся с квартирой и имуществом в ваше отсутствие, не пустили ли они в квартиру посторонних людей, не устроили ли бордель или наркопритон.
Некоторые особо бдительные квартирные хозяйки наведываются в сдаваемое жилье в отсутствие арендаторов — посмотреть, все ли в порядке, пользуясь своими ключами. Это не самый хороший вариант построения отношений с арендатором. Никому не понравится, если кто-то посещает дом в его отсутствие, смотрит, хорошо ли он убирается в нем, или роется в личных вещах. Жильцы могут оскорбиться и съехать. Как назло, это, скорее всего, будут именно порядочные жильцы. А собственнику придется снова размещать объявления и опять нервничать и подозревать в чем-то плохом незнакомых людей.
Мария Жукова: «У каждого собственника свое видение ситуации, и некоторые полагают, что, раз квартира его, то он волен ее посещать в любое время. Несмотря на то что в договоре написано, что собственник может посещать квартиру раз в месяц, есть такие, кто считает, что может зайти попить чайку в любое время, даже предварительно не предупредив. Нанимателю, скорее всего, такой расклад будет неприятен, и если переговоры не помогут, то, по всей вероятности, он предпочтет найти другой вариант для аренды».
Без присмотра свое жилье оставлять тоже нельзя. Обычно ежемесячного визита (в присутствие жильцов), совмещенного с передачей арендной платы, бывает достаточно, чтобы проверить обстановку. Если хозяева живут в другом городе, можно доверить этот процесс знакомым (при этом надо предупредить арендаторов, что будет приходить доверенное лицо). Конечно, к приходу хозяйки условный «наркопритон» может перестать принимать клиентов. Но бдительных соседей и участкового никто не отменял: если в сдаваемой квартире начнут происходить какие-то противозаконные вещи, хозяин довольно скоро об этом узнает и примет меры к выселению жильцов, нарушающих закон и мешающих жить соседям.
Мария Жукова: «Частота посещений квартиры хозяином должна быть прописана в договоре, и арендодатель обязан заранее оповестить жильцов о своем приходе. Как правило, собственник приходит в квартиру раз в месяц, когда получает арендную плату. По большому счету по состоянию квартиры можно понять, сколько проживают в ней человек — двое или десяток».
Если жильцы, к общей радости, оказываются милыми и приятными людьми, бывает, что квартирные хозяйки буквально «берут шефство» над ними, особенно если они молодые: учат убираться, варить обеды, а то и сами что-то готовят для жильцов или привозят гостинцы с дачи. Квартиранты начинают заменять им уже выросших внуков или детей, с которыми по каким-то причинам не сложились отношения. Не всегда арендаторы бывают рады такой опеке и почти всегда воспринимают ее как вмешательство в частную жизнь. А может случиться и так, что арендаторы, почувствовав себя «по-свойски», перестают выполнять свои обязательства — задерживают арендную плату, а то и вовсе перестают ее вносить.
Мария Жукова: «Какие отношения завязывать арендаторам и арендодателям, решать только им. Поскольку все люди неповторимы, то и ситуации могут случиться самые разные. Конечно, на просмотрах квартиры и на подписании договора не всегда понятно, каким будет тот или иной арендатор или арендодатель. Это становится очевидным уже позже».
Конечно, неплохо, когда между арендатором и собственником квартиры хорошие отношения, но лучше, если они будут чисто деловыми и не очень близкими.
Высокие отношения. Официально оформленные
Сдача квартиры в наем — это серьезная деловая процедура. И она должна быть оформлена договором. Пусть и в простой письменной форме (без заверения у нотариуса), она в любом случае будет иметь юридическую силу.
В договоре указываются условия, на которых квартира сдается в аренду. Срок, состав проживающих, условия его досрочного расторжения по взаимной договоренности сторон. Обычно договор можно расторгнуть без штрафных санкций при уведомлении второй стороны за месяц. Не менее важно внести в договор запрет на субаренду жилья (пересдачу третьим лицам).
Еще один важный пункт — так называемый залог или обеспечительный платеж. Обычно при заезде арендатор оплачивает не только первый месяц проживания, но и вносит еще одну сумму, примерно равную стоимости месячной платы. Эти деньги являются обеспечительным платежом, покрывающим возможную порчу имущества хозяина. Бывают случаи, когда арендатор съезжает раньше срока, не отдав ключи и оставив долг по ЖКХ, разбитый шкаф или унитаз. Для того чтобы состоялась финальная встреча сдачи-приемки квартиры, и берется залог. Но если имущество в день выезда арендатора окажется в порядке, собственник обязан залог вернуть. Часто бывает, что залог на момент съезда уже давно потрачен и вернуть собственнику своему арендатору нечего. Чтобы было чем возвращать залог, лучше отложите сумму, которую внес жилец за последний месяц, и верните ее при выезде.
Договор аренды должен регулировать все типовые ситуации, возникающие при пользовании жильем. Например, частые трения между собственником и жильцами возникают при поломке крупной бытовой техники. Если она произошла не по очевидной вине арендатора, то ремонт оплачивает владелец вещи. Не меньше споров вызывают и попытка арендаторов произвести улучшения в квартире или покупка какой-то крупной техники, например кондиционера или посудомойки. Обычно поступают так: либо арендатор покупает желаемое в счет оплаты аренды, и вещь переходит во владение собственника квартиры. Или покупает за свой счет и при съезде забирает вещь себе. Но обычно собственник заинтересован в получении живых денег, а не кондиционера или «стиралки» в подарок. Тем более что пользоваться ими будет не он, а на стоимости аренды в дальнейшем это скажется минимально. Поэтому вопрос покупки вещей в квартиру лучше указать в договоре и обсудить до заезда жильцов.
Самый сложный момент в отношениях арендатора и собственника — это момент съезда из квартиры. Поэтому, чтобы не дошло до конфликта, лучше составить не только договор найма, но и акт приемки-передачи квартиры. Вернее, даже два: по состоянию на день заезда и на день выезда. Где будет подробно описано, в каком состоянии переходят в пользование к арендатору вещи собственника. В день выезда жильцов проверьте, работает ли кран, смывает ли унитаз, открываются ли окна, работает ли кухонная техника, раскладывается ли диван. Правда, практика показывает, что какие-то сюрпризы из истории амортизации жильцом квартиры чаще всего выясняются после выезда. К этому надо быть морально готовым.
Мария Жукова: «Основные недопонимая между собственником и арендатором могут возникнуть по той причине, что не все моменты и детали были прояснены заранее и закреплены в договоре. Поэтому соблюдение условий договора и взаимное уважение — ключ к успешным взаимоотношениям между арендатором и арендодателем».
Теперь, когда составлен договор, а квартира подготовлена к сдаче, можно обратиться к опытному риелтору или самостоятельно размещать объявления о сдаче квартиры на интернет-ресурсах.
Не забудьте, что, согласно законодательству, со сдачи недвижимости внаем необходимо уплачивать налог на доход физических лиц. С недавних пор это можно сделать в упрощенной форме — оформившись как самозанятый гражданин. Это позволит избежать бумажной волокиты с заполнением декларации и снизить ставку налога — с 13 до 4–6%. ФНС России разъясняет, что самозанятый пенсионер не приравнивается к работающему, так как с дохода самозанятого не отчисляются деньги в Пенсионный фонд. Поэтому социальные доплаты и льготы у неработающих пенсионеров, сдающих в аренду недвижимость, сохранятся.
