Правила общежития, негласные и закрепленные законодательно, предписывают нам соблюдать права других людей. Нужно помнить, что при определенных нарушениях закон допускает выселение из жилья. Причем касается это не только нанимателей, занимающих квартиру по договору социального найма (неприватизированную), но и собственников. Адвокат Ольга АЛЕШИНА рассказывает, в каких случаях можно лишиться крыши над головой.
Долги по коммунальным услугам
Тарифы по оплате коммунальных услуг растут с завидной регулярностью. Пожилым людям приходится значительную часть своей пенсии отдавать «за квартиру». Какие-нибудь непредвиденные траты (оплата лечения, неотложный ремонт) могут привести к образованию задолженности даже у добросовестных плательщиков.
В соответствии с ч. 1 ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и члены его семьи без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке. Взамен будет предоставлено другое жилое помещение, пригодное для проживания по нормам общежития (зачастую меньшей площади и без некоторых удобств).
Важно! Решение о выселении принимается при невнесении платы за жилищно-коммунальные услуги более шести месяцев подряд. Чтобы избежать этого, необходимо оплачивать квитанции хотя бы частично раз в несколько месяцев.
При решении вопроса о выселении суд выясняет, по каким причинам не производится оплата коммунальных услуг. В выселении будет отказано при наличии уважительных причин, которыми могут быть признаны: тяжелое материальное положение нанимателя и членов его семьи в связи с потерей ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на все предпринимаемые меры; длительные задержки выплаты зарплаты или пенсии; болезнь нанимателя и членов его семьи; наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и прочее.
Сам по себе маленький размер зарплаты или пенсии, как правило, не признается судами уважительной причиной образования задолженности. Необходимо предоставить доказательства тяжелого материального положения семьи: документы по оплате лечения и приобретению медикаментов; справки о задолженности по зарплате или пенсии; невозможность трудоустройства (справка из службы занятости).
Важно! Выселить по указанному основанию можно лишь нанимателей квартиры по договору соцнайма. К собственникам данная норма закона не применяется.
Систематическое нарушение прав соседей
Не всем везет с соседями. За стенкой могут поселиться организаторы шумных ночных вечеринок или алкоголики и дебоширы.
Если наниматель (п. 1 ст. 91 ЖК РФ), или собственник (ст. 293 Гражданского кодекса РФ), или члены их семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей, то они могут быть выселены из жилого помещения.
Систематическим нарушением будет являться регулярное прослушивание громкой музыки или просмотр телепрограмм; игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и т. п.
При нарушении ваших прав соседями необходимо будет предоставить суду доказательства данных фактов. Вызывайте полицию при каждом нарушении правопорядка (хулиганство, нахождение в нетрезвом виде), обращайтесь в местную администрацию (нарушение «времени тишины», содержание большого количества животных) и Роспотребнадзор (замер уровня шума, содержания аммиака).
Использование жилого помещения не по назначению
Жилые помещения, будь то дом, квартира или комната, предназначены исключительно для проживания в них граждан (ст. 17 ЖК РФ). Не допускается размещение в таких помещениях офисов, складов, гостиниц, промышленных производств, содержание и разведение животных и прочее. То есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое, за что наниматель (собственник) может быть выселен.
Необходимо учитывать, что законом допускается использование жилья для осуществления профессиональной (например, преподавательской, творческой, адвокатской и др.) или предпринимательской деятельности при условии, что это не нарушает права соседей, а также требования пожарных, санитарных и других норм.
Так, если ваша соседка выпекает торты на заказ при соблюдении всех норм, это законно. Если же сосед устроил в квартире кузницу, что не только сопровождается шумом и запахом, но и нарушает противопожарную безопасность, это может грозить ему выселением.
При использовании соседской квартиры не по назначению, если это ущемляет ваши права, нужно обращаться в местную администрацию с соответствующим заявлением. Лучше — коллективным, от нескольких соседей.
Бесхозяйственное обращение с жильем
Бесхозяйственное обращение жильцов с жилым помещением — также веский повод для выселения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, ст. 293 ГК РФ). Оно может выражаться в бездействии, когда собственник или наниматель не выполняет своих обязанностей по ремонту и содержанию жилья, что приводит к его разрушению. Сюда же относятся действия по порче помещения, его структурных элементов (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п.)
Важно! Сам по себе статус пенсионера или инвалида не спасет от выселения. Однако суды, как правило, более внимательны к социально незащищенным гражданам. Чтобы не лишиться жилья, нужно предоставить в суд доказательства тяжелого материального положения, свидетельствующие о невозможности на имеющиеся доходы произвести ремонт своей квартиры в короткие сроки.
Для фиксации подобных нарушений со стороны соседей, если от них страдает ваша квартира, необходимо обратиться в местную администрацию, ТСЖ или УК для составления акта о состоянии жилого помещения.
Важно! Если ваша квартира пострадала в результате бесхозяйственного обращения со своим жильем соседа, необходимо провести экспертизу, которая установит, какие ремонтные работы и на какую сумму необходимы для восстановления. Денежные средства подлежат взысканию с виновника.
Самовольная перепланировка
Жильцы нередко производят в квартирах перепланировку. Например, объединяют санузел, заменяют ванную душевой кабиной, сносят или возводят перегородки без получения каких-либо разрешений и согласований.
В соответствии со ст. 26, 28 ЖК РФ, для проведения перепланировки (переустройства) необходимо получить разрешение в местной администрации. Это обеспечивает контроль за соблюдением многочисленных норм и правил при производстве ремонтных работ, призвано предотвратить повреждение или разрушение жилья. Так, в процессе переделок может быть демонтирована несущая стена, что может привести к обрушению, или оборудовано джакузи, вес которого при наполнении не выдержат перекрытия.
Собственник или наниматель обязан привести перепланированную квартиру в прежнее состояние (п. 3 ст. 29 ЖК РФ). В случае отказа он может быть выселен.
Порядок выселения
Выселение является крайней мерой. Для применения ее закон выдвигает строгие условия и неукоснительное соблюдение установленной процедуры.
1. Нарушения при выселении должны быть существенными и носить систематический характер. Никто не может быть лишен жилья за небольшой долг по «коммуналке» или единичный случай нарушения тишины в ночное время.
2. Наниматель или собственник должен быть предупрежден о недопустимости нарушений органом местного самоуправления. Ему выдается в письменном виде предписание об устранении нарушений и предупреждение о возможном выселении. В случае необходимости проведения ремонта или приведения жилья в первоначальное состояние после перепланировки должен быть установлен разумный срок для выполнения указанных требований. Так, суд отказал в выселении пенсионера, указав, что при размере его пенсии срок для ремонта квартиры в два месяца является недостаточным.
3. С иском о выселении недобросовестных жильцов обращается орган местного самоуправления или жилищная инспекция. Соседи, общее собрание жильцов, ТСЖ или УК не вправе по собственной инициативе обращаться в суд. Жильцы могут лишь собирать доказательства нарушения своих прав с последующей их передачей в администрацию (протоколы об административных правонарушениях, акты осмотра квартиры, коллективные жалобы в различные инстанции и прочее).
При удовлетворении иска наниматель и члены его семьи по договору соцнайма выселяются из квартиры без предоставления другого жилья, за исключением случаев выселения при задолженности по «коммуналке». Если квартира в собственности, то она выставляется на публичные торги. После продажи вырученные средства направляются на производство необходимых ремонтных работ для восстановления прав соседей. Остаток передается собственнику.
