Одинокие пожилые люди — излюбленная мишень мошенников, стремящихся завладеть «квадратными метрами» пенсионера. Целью может стать не только дорогая квартира в Москве, но и провинциальная хрущевка. Прохиндеи чувствуют себя уверенно из-за частого непонимания потенциальной жертвой тонкостей тех или иных процессов сделок с недвижимостью, оформления различных документов. При должной внимательности и осмотрительности можно избежать рисков и не потерять свою собственность. Адвокат Ольга АЛЕШИНА рассказывает о существующих мошеннических схемах, о том, как их распознать и обезопасить себя.
Доверенности не доверяйте
Максимальную долю мошеннических схем с недвижимостью составляют сделки купли-продажи или дарения по доверенности. Так, пенсионера обманом заставляют подписать доверенность, предоставляющую другому лицу право на совершение с квартирой любых сделок.
Мошенник втирается в доверие к пожилому человеку, нередко под видом волонтера, социального работника. Далее сообщает о том, что пенсионеру полагаются какие-либо социальные выплаты (например, ко Дню Победы), обещает помочь ему в их получении без хождения по инстанциям, для чего нужно оформить доверенность.
Доверчивый пенсионер ставит свою подпись в документе, разрешающем новому знакомому продать его квартиру за любую цену, с правом распоряжения полученными деньгами, или подарить постороннему человеку. Часто в таких схемах участвуют недобросовестные нотариусы, которые вводят гражданина при оформлении доверенности в заблуждение относительно полномочий по ней. После этого квартира переоформляется, и пожилой человек остается без крыши над головой.
Как обезопасить себя
1. При оформлении доверенности выбирайте нотариуса самостоятельно, а не идите к тому, кого вам посоветовали (особенно если советует человек, на которого оформляется доверенность). Внимательно изучайте все документы, которые подписываете. Если что-то в них непонятно, обратитесь к юристу, которого также найдите сами.
2. Самым надежным способом уберечь свою жилплощадь от переоформления по доверенности является запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью без личного участия собственника (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого нужно обратиться в офис Кадастровой палаты или МФЦ и подать соответствующее заявление. В ЕГРН в течение пяти дней будет внесена запись, после чего никакая сделка с вашей квартирой не будет совершена без вашего личного присутствия. Эта услуга бесплатна.
Кредит в обмен на квартиру
Российские пенсионеры, желающие помочь детям и внукам или просто порадовать себя каким-нибудь приобретением, активно берут кредиты. И не только в солидных банках или в микрофинансовых организациях, но и в совсем непонятных конторах. Так, все более широкое распространение получает следующая мошенническая схема.
Некая фирма распространяет объявления (в сети интернет, газетах, на улице) о выдаче займов на крайне выгодных условиях. При обращении потенциальному заемщику объясняют, что кредит выдается под залог недвижимости, то есть при невыплате долга квартира перейдет этой фирме. Поскольку проценты, как правило, не такие большие, сроки длительные, довольные клиенты соглашаются на предложенные условия.
Оформляется кипа документов, в потоке которых юридически неграмотные люди подписывают договор купли-продажи своей квартиры, фактически передавая свое жилье в обмен на кредит. После этого жилплощадь перепродается, и новые хозяева выселяют прежнего собственника из квартиры.
Как вариант — могут предложить кредит, подписав договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа после возврата долга. При этом продажа оформляется одним документом, а право выкупа — другим, который на руки заемщику не выдается. После чего жилье также переоформляется на новых собственников, а обманутый должник доказать свое право на выкуп без документов не может.
Как обезопасить себя
1. Внимательно изучайте любые подписываемые документы. Если чего-то не понимаете, возьмите их с собой и покажите самостоятельно выбранному юристу.
2. Если вы изучили один комплект документов, а при подписании вам объясняют, что надо что-то срочно поменять или заменить, прежде чем ставить подпись снова, проконсультируйтесь с юристом. Не подписывайте пустых листов.
3. Проверьте информацию о кредитной организации в интернете, на сайте Центробанка России (имеет ли соответствующую лицензию, как давно на рынке, какие отзывы о работе).
4. Обращайтесь в проверенные организации с многолетним опытом.
Откройте: полиция!
Пожилые люди доверчивы, особенно к представителям власти. В связи с этим получила распространение схема, при которой к пенсионеру обращаются люди в форме сотрудников полиции. Такие липовые «служители закона» убеждают пожилого человека помочь им в поимке мошенников. Для этого необходимо подписать договор купли-продажи квартиры, а при передаче денег преступников якобы возьмут с поличным.
При этом сделку настоятельно рекомендуют держать в секрете от родных и знакомых, поскольку это «тайна следствия». В результате после подписания документов легковерные помощники «полицейских» оказываются на улице.
Как обезопасить себя
1. Попросите «полицейских» предъявить удостоверения. Позвоните в дежурную часть (по номеру 102) и узнайте, работают ли в данном отделении полиции такие сотрудники.
2. Помните, что сотрудники полиции вообще не имеют права и не будут просить вас подписывать никаких договоров или доверенностей.
Вместо ренты — на улицу
Многие одинокие граждане заключают договор ренты, пожизненно получая регулярные денежные выплаты и помощь в обмен на квартиру. Преступная схема, когда под видом договора ренты с пожизненным содержанием мошенники заставляют подписать договор дарения квартиры, всем известен. Но она до сих пор часто используется для обмана пожилых людей.
Как обезопасить себя
Договор ренты оформляется исключительно в нотариальном порядке (ст. 584 ГК РФ). Для его подготовки обратитесь к проверенному нотариусу. Если такого нет, выбирайте нотариуса самостоятельно, а не того, кого посоветует вам потенциальный плательщик ренты.
Что делать, если вы стали жертвой мошенников
Если вы все же лишились жилья в результате мошеннических действий, есть два варианта дальнейших действий.
1. Обращение в полицию.
Нужно подать заявление о совершенном преступлении в отделение полиции. Для возбуждения уголовного дела необходимо доказать преступный умысел на завладение квартирой. В этом случае усматривается состав преступления, предусмотренный ч. 4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение», с наказанием в виде лишения свободы на срок до 10 лет.
Но подобные дела возбуждаются далеко не всегда. Шансы возрастают, если действует преступная группа, которая обманула многих граждан. Но и такие дела тянутся порой не один год. За это время квартиры неоднократно перепродаются, вернуть их первоначальным собственникам становится невозможно. Денег же на компенсацию стоимости жилья у преступников, как правило, нет.
2. Обращение в суд.
В большинстве случаев обманутые граждане добровольно выдают доверенности и подписывают договоры. В таких ситуациях в возбуждении уголовного дела в полиции отказывают.
В этом случае потребуется подавать иск в суд и оспаривать совершенную мошенниками сделку (куплю-продажу или дарение). Основанием является то, что доверенность или договор были оформлены под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или обмана (ст. 179 ГК РФ).
К сожалению, перспективы таких дел неутешительны. Так, в ситуации, когда под видом кредитных договоров с залогом подписываются договоры купли-продажи, суд не усматривает существенного заблуждения. При отказе в иске указывается, что подпись на договоре купли-продажи реальна, подписан он собственноручно. За квартиру обманутый гражданин получил деньги (кредит). То, что сумма гораздо ниже рыночной, ситуацию не спасает, поскольку стороны сделки вправе устанавливать любую цену.
Не лучше ситуация и с полученной обманным путем доверенностью. Суд указывает, что гражданин добровольно выдал ее. При подписании документа он не лишен был права его прочитать и попросить у нотариуса необходимые разъяснения. Свою роль здесь могут сыграть и нотариусы мошенников, которые подтвердят в суде, что пенсионеру при оформлении доверенности все было понятно.
Судебная практика показывает: из тысяч обманутых граждан вернуть собственное жилье с помощью суда удается лишь нескольким десяткам. Мошеннических схем существует множество, и обо всех в рамках одной статьи не расскажешь. Поэтому главное: не доверяйте безоглядно посторонним людям, не теряйте бдительности и внимательно изучайте документы!
