Рынок ипотеки в России развивается достаточно активно, несмотря на некоторое его снижение в первом полугодии 2019-го. В целом на ипотеку сейчас приходится более 25% рынка розничного кредитования в России. Для 25% россиян ипотека является первым кредитом в жизни. Если вы уже решили подать заявку на кредит, финансовый консультант Людмила ДЯГИЛЕВА советует не затягивать с подачей документов.
Взнос, платеж или срок
Ипотека — продукт сложный и требует индивидуального подхода. Параметров у ипотечного кредита достаточно много: сумма, срок, первоначальный взнос, ежемесячный платеж, число созаемщиков. Все это нужно учесть и правильно выбрать. Что лучше: оформить заем на 25 лет и спокойно его выплачивать или поднапрячься и накопить средства на солидный первоначальный взнос, чтобы залезть в долги «всего-то» лет на десять? Или все-таки избежать любой зависимости?
Многие потенциальные заемщики весьма ограничены в средствах, и их выгода состоит в том, чтобы найти вариант с минимальным первоначальным взносом. Некоторые располагают капиталом (например, от продажи жилья, доставшегося в наследство), но зарабатывают немного. Им нужен кредит, по которому ежемесячный платеж не превышает определенной суммы — той, которую они могут выплачивать. А кто-то мечтает подарить квартиру ребенку на 18-летие, поэтому для него важен срок займа — не дарить же долги.
Нужно искать наиболее оптимальную программу, изменяя главные параметры: первоначальный взнос, ежемесячный платеж, срок и сумму займа.
Эксперты прогнозируют рост рынка жилья
Когда собственных средств едва хватает на первоначальный взнос, выбор у человека, мечтающего о собственном жилье, невелик. Если накопления или полученное вдруг наследство позволяют оплатить, например, 50% от стоимости квартиры или даже больше, встает вопрос, что лучше:
— взять кредит на недостающую сумму;
— не связываться с ипотекой, а положить деньги на депозит и постараться накопить на полную стоимость квартиры;
— подождать с займом еще несколько лет, чтобы первоначальный взнос стал больше.
Несложные расчеты показывают, что покупать жилье нужно тогда, когда в этом возникла необходимость, не надеясь на депозиты.
Сейчас ставки по вкладам – в среднем около 5-6% годовых, а уровень инфляции – 6-7%. Таким образом, прибыль, полученная от размещения средств в банке, съедает инфляция, в итоге депозиты помогают сохранить существующий капитал, но не приумножить. Поэтому деньги даже обесцениваются. Например, с июля 2018-го по 2019 год квартиры дорожали, отыгрывая инфляцию. Средняя стоимость квадратного метра жилья в России выросла на 5,9% - до 58,8 тысячи рублей. Об этом говорится в пресс-релизе сервиса объявлений «Авито Недвижимость», аналитики которого оценили изменение цен на рынке жилья в 23 городах страны. По данным сервиса, наибольший рост цен был отмечен в Казани (14,3%), Санкт-Петербурге (11,3%) и Тюмени (11%). Традиционно самое дорогое жилье – в столице.
Цены на первичном рынке жилья также выросли — в среднем стоимость «квадрата» в новостройках поднялась на 15% с июля 2018-го по июль 2019 года, подсчитали в ЦИАН.
Пример. Скажем, у вас есть 3 млн рублей (это примерно 50% от стоимости московской «однушки» в новостройке экономкласса). Даже если вы разместите их под самый высокий процент, а сейчас это 7% (при условии капитализации), то через год получите доход в размере 217 126 рублей. Как изменятся цены на жилье, сказать, конечно, сложнее, но эксперты рынка недвижимости считают, что к лету 2020-го они прибавят до 10%.
Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, которая в настоящее время составляет 6 миллионов рублей, должна быть больше, чем 6,5 миллионов. Очевидно, что в будущем с ростом экономики цена квартиры неизбежно будет расти. Таким образом, лет через пять наша «однушка» может стоить и 8 млн рублей. По расчетам, произведенным на ипотечном калькуляторе, сумма выплат составляет 3 миллиона рублей с учетом общей суммы 3 824 460 рублей (63,74% стоимости квартиры). Величина переплаты - 824 460 рублей (27,48% стоимости квартиры). Конечно, к этой сумме нужно еще прибавить расходы на оформление кредита и страховые взносы, но они вряд ли превысят 150–250 тысяч рублей. В итоге получается, что ипотеку брать выгоднее, ведь при кредите цена за квартиру фиксируется.
Лайфхак. С 1 июля 2019 года начинает действовать ряд новых правил в сфере ипотечного кредитования. Так, ставка по ипотеке должна будет снизиться до 8%. Но в любом случае ставка по депозитам никогда не перекроет ипотечную ставку.
Повлиять на факторы и прогнозы невозможно, а вот грамотно оценить все риски перед принятием решения об ипотеке — вполне реально. В целом текущий период — наиболее удачный для принятия решения об ипотеке. Сейчас на рынке новостроек есть специальные акции-предложения без первоначального взноса, беспроцентная рассрочка платежей, скидки.
Лайфхак. В июне 2019 года ЦБ обнародовал новую шкалу надбавок по коэффициентам риска по потребительским кредитам — ПДН, которые вступят в силу с 1 октября и будут зависеть от показателя долговой нагрузки заемщика и полной стоимости кредита (ПСК — годовые проценты, которые выплачивает заемщик). Надбавки варьируются от 30 до 220%: чем выше ПДН и ПСК, тем выше коэффициент риска. Получить кредиты станет сложнее.
После 1 октября какие-то спецпредложения по кредитам останутся, но уровень одобрения подобных предложений, скорее всего, сократится. Если есть потребность в приобретении недвижимости, а также стабильный доход, позволяющий с уверенностью взять ипотеку, то лучше не откладывать решение вопроса.
