Собственный дом — мечта многих людей, желающих жить поближе к природе и без докучливых соседей по многоквартирному дому. Кто-то хочет построить все сам с нуля, а кто-то перестраивает старенькую бабушкину избушку. Но практически всех пугают сложные бюрократические процедуры, требующие сбора множества бумаг и хождения по инстанциям. Хотим успокоить: в настоящее время порядок строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов значительно упростился. Не все об этом знают, так что напомним, в чем суть правовых изменений.
Суть изменений
До 4 августа 2018 года на улучшение своих жилищных условий требовалось получать в местной администрации разрешение на строительство, а после завершения работ — акт ввода в эксплуатацию. На основании указанных документов производилась государственная регистрация вновь построенного или реконструированного дома.
Произошедшие изменения отменили необходимость получать указанные документы при возведении или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также садовых домов. На смену этим процедурам пришел уведомительный порядок (п. п. 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
При планировании возведения или перестройки жилого дома теперь требуется направить в местную городскую или районную администрацию уведомление о планируемом строительстве (реконструкции), а по завершении работ — уведомление об окончании строительства (реконструкции) ИЖС.
Важно! Указанный порядок распространяется только на объекты, подпадающие под категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строительство и реконструкция объектов ИЖС
К объекту ИЖС, исходя из положений п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, относится отдельно стоящее здание, которое имеет не более трех надземных этажей, с высотой, не превышающей 20 метров. Строение должно состоять из жилых комнат и помещений вспомогательного использования (кухня, санузел, прихожая, кладовка, прочее). Жилой дом не должен быть предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (например, отдельные квартиры).
Важно! Жилые дома должны строиться/реконструироваться на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Садовые дома — на земельном участке, выделенном для садоводства.
Уведомительный порядок строительства/реконструкции применяется только при соответствии жилого дома всем перечисленным признакам. Если вы планируете строительство четырехэтажного особняка или коттеджа «на две семьи» с отдельными входами, тогда сохраняется порядок, при котором необходимо получать разрешение на строительство.
Со строительством, под которым понимается возведение нового объекта, что называется, «на пустом месте», все более или менее понятно. Что касается реконструкции, то здесь необходимы дополнительные пояснения.
Реконструкцией считается любое изменение существующего жилого дома или его части, которое повлекло за собой изменение высоты, количества этажей, площади здания. Таким образом, это надстройка, перестройка, расширения объекта ИЖС, а также замена несущих строительных конструкций (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Многие собственники ошибочно полагают, что, имея на руках документы о собственности на дом, они могут производить с ним любые строительные работы без чьего-либо разрешения. Но это не так. Если вы желаете пристроить к дому летнюю кухню или мансардный этаж, вам требуется соблюсти установленный законом уведомительный порядок.
При этом нужно учитывать, что после реконструкции дом должен соответствовать параметрам ИЖС. То есть когда планируется пристроить второй этаж, то достаточно направить уведомление о реконструкции. Но если надстройка дополнительного этажа увеличит общую высоту дома более чем на 20 метров, потребуется получить разрешение на реконструкцию.
Процедура уведомления
Уведомление о планируемом строительстве/реконструкции подается в местную городскую или районную администрацию по месту расположения объекта ИЖС — в отдел, занимающийся такими вопросами (архитектуры, градостроительства). Уведомление заполняется по установленной форме. Его образец можно получить в администрации или МФЦ.
Документ должен содержать сведения о заявителе, земельном участке и характеристиках планируемого к строительству/реконструкции дома. К уведомлению необходимо приложить копии правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве или выписку из ЕГРН). Однако, если владелец их не предоставит, администрация обязана самостоятельно запросить указанные документы на земельный участок в Росреестре.
Уведомление и документы можно подать в администрацию лично, в том числе через МФЦ, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо через Единый портал госуслуг.
В течение семи рабочих дней уполномоченный орган проверит указанные в уведомлении о планируемом строительстве/реконструкции параметры жилого или садового дома на соответствие установленным параметрам и направит в ответ соответствующее уведомление.
Полученное уведомление о соответствии либо ненаправление вам администрацией в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием строительства/реконструкции. То есть появляется законное право осуществлять строительные работы в соответствии с указанными параметрами в течение 10 лет. Оно также сохраняется за новыми собственниками при переходе прав (продажи, дарении, наследовании) на земельный участок и дом.
Регистрация построенного/реконструированного дома
После завершения строительных работ необходимо обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана жилого или садового дома. Он изготовляется в печатном и электронном виде. Цифровая версия техплана может быть помещена в электронное хранилище Росреестра с присвоением номера-идентификатора.
Кадастровый учет и регистрация права собственности на построенный/реконструированный дом осуществляются по заявлению местной администрации. Для этого не позднее месяца со дня окончания строительных работ необходимо направить в администрацию уведомление об окончании строительства/реконструкции и технический план дома. В случае помещения плана в электронное хранилище достаточно будет указать его идентифицирующий номер.
В течение семи рабочих дней со дня поступления от вас уведомления и необходимых документов администрация проведет проверку построенного/реконструированного дома на соответствие требованиям законодательства. В случае положительного решения в Росреестр будет направлено заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, о чем вас уведомят в письменном виде.
В случае ненаправления администрацией в указанный срок документов в Росреестр вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены Росреестром из администрации в течение трех дней со дня получения вашего заявления.
После проведения кадастрового учета и государственной регистрации вам будет выдана выписка из ЕГРН. За государственную регистрацию права собственности взимается госпошлина в размере 350 рублей. А при оплате через портал госуслуг потребуется заплатить всего 245 рублей.
При несоблюдении уведомительной процедуры строительства/реконструкции узаконить в последующем жилой или садовый дом можно будет только в судебном порядке, что является более сложным и дорогостоящим делом.
