Доход от реализации жилья не облагается налогом, если недвижимость находилась в собственности гражданина не менее установленного законом срока владения.

1. Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то для освобождения от НДФЛ при ее продаже она должна находиться в собственности не менее трех лет.

2. Если квартира была получена после 1 января 2016 года, то для освобождения от НДФЛ при ее продаже она должна находиться в собственности не менее пяти лет.

Но из этого правила существуют исключения. Срок владения сокращается до трех лет при получении жилья по следующим основаниям:

Срок владения квартирой отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности. Эта дата указана в свидетельстве о праве собственности (выдавалось до 15.07.2016) или в выписке ЕГРН. В случае если от этой даты прошел необходимый минимальный срок (три года или пять лет), не нужно не только уплачивать налог с продажи, но и не требуется подавать декларацию 3-НДФЛ о полученном доходе.

Если пенсионер владеет квартирой менее установленного законом срока, то доход, вырученный им от реализации жилья, облагается подоходным налогом (НДФЛ) по ставке 13%.

Сумма, от которой необходимо исчислять размер налогового платежа, определяется исходя из цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. В целях уклонения от налогов или уплаты их в меньшем размере широко распространены случаи, когда продавцы недвижимости с согласия покупателей ставят в договорах существенно заниженную стоимость. Для искоренения подобной практики законом были установлены новые правила расчета налоговой базы.

Для недвижимости, которая была продана после 1 января 2016 года, потребуется произвести дополнительные расчеты. Необходимо узнать кадастровую стоимость проданной квартиры на 1 января того года, когда была зарегистрирована сделка. Сделать это можно, получив справку в Росреестре лично или на его официальном сайте (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»). Выдается такой документ бесплатно.

Кадастровую стоимость квартиры необходимо помножить на понижающий коэффициент 0,7. Если полученная величина больше цены квартиры, прописанной в договоре купли-продажи, то налог исчисляется из цены квартиры. Если меньше — для расчета налога нужно брать величину кадастровой стоимости, помноженную на 0,7.

Чтобы было понятнее, рассмотрим на конкретном примере.

1. Кадастровая стоимость на 01.01.2019 составляет 1 562 478 рублей. Квартира 1 февраля 2019 года была продана за 1 300 000 рублей.

1 562 478 х 0,7 = 1 093 734,6 рубля.

Таким образом, налог будет рассчитываться исходя из цены, прописанной в договоре:

1 300 000 х 13% = 169 000 рублей.

2. Кадастровая стоимость на 01.01.2019 составляет 1 562 478 рублей. Квартира 1 февраля 2019 года была продана за 900 000 рублей.

1 562 478 х 0,7 = 1 093 734,6 рубля.

В этом случае налог исчисляется из суммы 1 093 734,6 рубля.

1 093 734,6 х 13% = 142 185,50 рубля.

Региональные власти могут уменьшить коэффициент 0,7, вплоть до нуля, в том числе для отдельных категорий налогоплательщиков.

Пенсионер при продаже квартиры обязан подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. Образцы для ее заполнения можно получить в налоговом органе либо на официальном сайте ФНС. Кроме того, на сайте также имеется специальная программа, скачав которую можно заполнить и распечатать декларацию.

Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продана квартира. Так, при продаже жилья в марте 2018 года необходимо подать декларацию до 30.04.2019.

Сумму налога пенсионер как налогоплательщик обязан рассчитать самостоятельно. Перечислить ее в бюджет необходимо в срок до 15 июля года, следующего за годом, в котором была продана квартира. То есть при заключении сделки в марте 2018 года налог нужно уплатить не позднее 15.07.2019.

Реквизиты и образцы квитанции для перечисления сбора можно получить в налоговой инспекции по месту жительства или сформировать и скачать квитанции на сайте ФНС России.

Пенсионер имеет право на получение налоговых вычетов в следующей форме:

1. Уменьшение дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму налогового вычета, равную стоимости квартиры, которая указана в договоре купли-продажи, но не более 1 000 000 рублей.

Например, если квартира продана за 800 000 рублей, уплачивать налог не требуется, поскольку сумма дохода менее размера вычета. Но в этом случае все равно необходимо подать декларацию 3-НДФЛ с указанием суммы налога, равной нулю.

Если жилплощадь купили за 1 200 000 рублей, то после применения вычета налог исчисляем из суммы в 200 000 рублей.

1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 рублей.

200 000 х 13% =  26 000 рублей.

2. Уменьшение дохода, полученного от продажи недвижимости, на реально произведенные затраты по приобретению этой квартиры ранее. К ним могут быть отнесены:

Все траты должны быть документально подтверждены (договоры, квитанции, чеки). Из документов должно быть видно, что расходы понесены именно в связи с этим объектом недвижимости.

Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ. Применять вычет или уменьшать доход на сумму произведенных затрат, решает только сам плательщик. Никто, в том числе налоговая инспекция, не вправе давать указания на этот счет.